Վերջնաժամկետը՝ 2027 թվական․ կարևոր փոփոխություն՝ բազմաբնակարան շենքերի բնակիչների համար
Հայաստանում կան բազմաբնակարան շենքեր, որոնց տակի հողամասի սեփականությունը վիճարկվում է դատարանում պետական կամ համայնքային մարմնի հայցով։ Այդ շենքերի բնակիչները տարիներով հայտնվում էին անորոշ վիճակում՝ բնակարանն իրենցն է, իսկ հողի ճակատագիրը կախված է դատական գործի ելքից։ 2026 թվականին ընդունվել է երեք օրենքից բաղկացած փաթեթ, որը լուծում է այս խնդիրը, բայց ունի կոնկրետ վերջնաժամկետ։
Ինչպես տեղեկացնում է Iravaban.net-ը, խոսքը 2026 թվականի մարտի 26-ին ընդունված երեք օրենքի մասին է, որոնցով լրացումներ են կատարվել ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքում, «Գույքի նկատմամբ իրավունքների պետական գրանցման մասին» և «Բազմաբնակարան շենքի կառավարման մասին» ՀՀ օրենքներում։ Երեքն էլ ուժի մեջ են մտել 2026 թվականի ապրիլի 8-ին և գործում են միայն մինչև 2027 թվականի դեկտեմբերի 31-ը։
Ո՞ւմ է վերաբերում
Այս կարգավորումները համընդհանուր չեն։ Դրանք գործում են միայն այն դեպքում, երբ առկա է քննվող դատական գործ, որը հարուցվել է պետական կամ տեղական ինքնակառավարման մարմնի հայցով և վերաբերում է կառուցված ու ավարտված բազմաբնակարան շենքով ծանրաբեռնված հողամասի կամ դրա մասի նկատմամբ սեփականության իրավունքի վիճարկմանը՝ որևէ ժամանակահատվածում ձեռքբերման որևէ հիմքով, մասնակի կամ ամբողջությամբ։
Ուշադրություն դարձրեք. եթե ձեր շենքի հողամասի շուրջ դատական վեճ չկա, բայց հողի ձեր բաժինը պարզապես գրանցված չէ, ապա սա ձեր դեպքը չէ, և գործում է գրանցման ընդհանուր կարգը։
Ի՞նչ է ստանում բնակարանի ձեռք բերողը
Օրենքով, երբ նման դատական գործ կա, ձեռք բերողին կարող է փոխանցվել այդ շենքի բնակարանի կամ ոչ բնակելի տարածքի նկատմամբ սեփականության իրավունքը, և դրա հիմքով օրենքի ուժով ծագում է նաև հողամասի համապատասխան բաժնային մասի նկատմամբ օգտագործման իրավունքը։
Կարևոր է. սա սեփականություն չէ, այլ օգտագործման իրավունք։ Բայց օրենքն ուղղակի նշում է, որ բնակարանի փոխանցումն այս կարգով չի սահմանափակում դրա հետագա տնօրինման իրավունքը, այսինքն՝ բնակարանը կարելի է վաճառել, նվիրել, գրավադրել։
Իսկ «Բազմաբնակարան շենքի կառավարման մասին» օրենքի նոր դրույթով այդ անձինք համարվում են բաժնային սեփականության օգտագործողներ և օգտվում են սեփականատերերի բոլոր իրավունքներից ու կրում են նրանց բոլոր պարտականությունները։ Այսինքն՝ ժողովում ձայն ունեն, բայց և պարտադիր վճարներ են կրում։
Կառավարությունը կարող է սահմանել հողամասի սխեմա
Մինչև դատական գործի ավարտը կառավարության որոշմամբ կարող է սահմանվել հողամասի սխեմա և կոորդինատներ, որի շրջանակում ներառված հողամասի սահմաններում սեփականատիրոջ, կառուցապատողի, գրավառուի և գույքային իրավունքներ ունեցող այլ անձանց իրավունքներն ամբողջ ծավալով անխոչընդոտ ենթակա են իրացման, այդ թվում՝ քաղաքաշինական փաստաթղթեր ստանալու կամ վերահամաձայնեցում կատարելու, ընդ որում սխեմայի սահմանումից բխող վերահամաձայնեցումներն իրականացվում են առանց լրացուցիչ վճար կամ տուրք վճարելու։
Առանձին ուշադրության է արժանի մեկ մանրամասն. համայնքային շահերի պաշտպանության նպատակով հարուցված հայցի դեպքում կառավարությունն այդ որոշումն ընդունում է համայնքի ղեկավարի առաջարկության հիման վրա։
Ի՞նչ է լինում դատական գործի ավարտից հետո
Օրենքը երկու սցենար է նախատեսում, և երկուսն էլ հօգուտ բնակիչների են։
Առաջին սցենար. եթե օրինական ուժի մեջ մտած դատական ակտով հողամասի սեփականատերը չի փոխվում, ապա բնակարանի կամ ոչ բնակելի տարածքի սեփականատիրոջն օրենքի ուժով փոխանցվում է հողամասի համապատասխան բաժնային մասի նկատմամբ սեփականության իրավունքը։ Միաժամանակ անփոփոխ պահպանվում են հողամասի նկատմամբ այլ գույքային իրավունքների սուբյեկտների՝ սեփականատիրոջ, կառուցապատողի, գրավառուի բոլոր իրավունքները։
Երկրորդ սցենար. եթե դատական ակտով ճանաչվում է հողամասի նկատմամբ պետության կամ համայնքի սեփականության իրավունքը, կամ անվավեր է ճանաչվում գրանցված սեփականության իրավունքը, ապա կառավարության որոշմամբ սահմանված սխեմայի սահմաններում շենքի սպասարկման և պահպանման համար անհրաժեշտ հողամասը, ներառյալ շենքի տակ գտնվողը, օրենքի ուժով փոխանցվում է հենց տվյալ շենքի բնակարանների կամ ոչ բնակելի տարածքների սեփականատերերին՝ ընդհանուր բաժնային սեփականության իրավունքով։
Այսինքն՝ նույնիսկ պետության հաղթանակի դեպքում շենքի սպասարկման համար անհրաժեշտ հողը մնում է բնակիչներին։
Երեք արտոնություն, որ գործում են միայն այս ժամկետում
Հենց այստեղ է երևում, թե ինչու է ժամկետը կարևոր։ Գրանցման օրենքում կատարված լրացումներով գործում են երեք բացառություն, որոնք 2027 թվականի դեկտեմբերի 31-ից հետո այլևս չեն լինի։
Առաջին՝ գրանցումն անվճար է. դատական ակտն ուժի մեջ մտնելուց հետո պետական կամ տեղական ինքնակառավարման մարմինն ինքն է այն էլեկտրոնային եղանակով ներկայացնում անշարժ գույքի պետական ռեգիստր, իսկ բնակարանի սեփականատիրոջ դիմումի հիման վրա գրանցվում է հողի ընդհանուր բաժնային սեփականության իրավունքում նրա բաժնեմասը՝ առանց օրենքով նախատեսված լրացուցիչ վճարների գանձման։ Նույն կանոնը գործում է նաև երկրորդ սցենարում։
Երկրորդ՝ արգելանքը խոչընդոտ չէ. օրենքն ուղղակի սահմանում է, որ այս դեպքերում անշարժ գույքի միավորի կամ դրա որևէ մասի նկատմամբ առկա որևէ տեսակի սահմանափակումները հիմք չեն հողամասի նկատմամբ իրավունքների պետական գրանցում չկատարելու համար։
Երրորդ՝ փաստաթղթերի ամբողջականության պահանջը չի կիրառվում. ընդհանուր կանոնով շինության նկատմամբ սեփականության իրավունքը չի կարող գրանցվել, եթե չկան այդ շինությամբ ծանրաբեռնված հողամասի նկատմամբ իրավահաստատող փաստաթղթերը։ Այս դեպքերում այդ պահանջը հանված է։
Իսկ եթե գնում եք բնակարան այդպիսի շենքից
Օրենքն առանձին կարգավորում է գնորդի իրավիճակը։ Դատական գործի առկայությունը խոչընդոտ չէ կառուցվող շենքից անշարժ գույք գնելու իրավունքի պայմանագիր կնքելու, ավարտված շենքից սեփականության իրավունքով փոխանցելու ակտ կնքելու կամ գույքն այլ եղանակով օտարելու համար։
Բայց պայմանագրում կամ փոխանցման ակտում պարտադիր կատարվում է նշում այն մասին, որ ձեռք բերողը տեղեկացված է դատական գործի առկայության մասին, ինչպես նաև այն մասին, թե կոնկրետ ինչ է ձեռք բերվում։ Եթե դատական գործը վերաբերում է ամբողջ հողամասին, և կառավարության սահմանած սխեմա դեռ չկա, ապա պայմանագրի առարկան են բնակարանը և ընդհանուր օգտագործման տարածքների բաժնային մասը՝ առանց հողամասի։ Իսկ եթե սխեմա կա, ապա նաև սխեմայում նշված հողամասով, իսկ չվիճարկվող այլ հողամասի առկայության դեպքում՝ նաև այդ հողամասով։
Ուստի եթե գնում եք բնակարան նման շենքից, պայմանագրում այդ նշման առկայությունը ձեր օգտին է. այն հստակեցնում է, թե ինչ եք ձեռք բերում և ինչ իրավիճակում։
Ի՞նչ պետք է ներկայացվի երկրորդ սցենարում
Եթե դատարանը ճանաչել է պետության կամ համայնքի սեփականությունը, ապա հողամասի գրանցման դիմումի հետ ներկայացվում է նաև անշարժ գույքի միավորի բաժանման հատակագիծ՝ գրանցվող հողամասերի բոլոր շրջադարձային կետերի կոորդինատներով, որով տարանջատվում են շենքի սպասարկման և պահպանման համար հատկացված հողամասը՝ կառավարության սահմանած սխեմայի սահմաններում, և պետության կամ համայնքի սեփականությամբ գրանցվող հողամասը։
Կարևոր է իմանալ. ի՞նչ է փոխվում ժամկետից հետո
Երեք օրենքն էլ ունեն նույն ձևակերպումը՝ գործում են մինչև 2027 թվականի դեկտեմբերի 31-ը։ Ընդ որում օրենքներում բացակայում է որևէ դրույթ այն մասին, թե ինչ է լինում այդ ամսաթվից հետո։ Քաղաքացիական օրենսգիրքը լրացնող օրենքն ունի անցումային դրույթ, բայց այն վերաբերում է հակառակ ուղղությանը. օրենքը տարածվում է նաև մինչև իր ուժի մեջ մտնելը ծագած հարաբերությունների վրա։ Այսինքն՝ կարգավորումը գործում է նաև այն շենքերի համար, որոնց դեպքում դատական գործն սկսվել է մինչև 2026 թվականի ապրիլի 8-ը։
Ժամկետի ավարտը չի նշանակում, որ արդեն գրանցված սեփականությունը կկորչի. գրանցված իրավունքը մնում է գրանցված։ Դադարում է հենց մեխանիզմը՝ անվճար գրանցումը, արգելանքի կանոնը և փաստաթղթերի ամբողջականության բացառությունը։ Ուստի այն շենքերի բնակիչները, որոնց դեպքում դատական գործն ընթացքի մեջ է, շահագրգռված են, որ գրանցումն իրականացվի մինչև այդ ամսաթիվը։
Ամփոփում
Ամփոփելով՝ պետք է նշել, որ 2026 թվականի ապրիլի 8-ից գործող և մինչև 2027 թվականի դեկտեմբերի 31-ը գործելու ենթակա երեք օրենքով կարգավորվում է այն շենքերի կարգավիճակը, որոնց հողամասը վիճարկվում է պետական կամ տեղական ինքնակառավարման մարմնի հայցով, ընդ որում բնակարան ձեռք բերողն այդ ընթացքում ստանում է հողի բաժնային մասի օգտագործման իրավունք և համարվում է բաժնային սեփականության օգտագործող՝ սեփականատիրոջ բոլոր իրավունքներով ու պարտականություններով, դատական գործի ավարտից հետո հողի բաժնեմասը կամ ամբողջ սպասարկման հողամասը երկու սցենարում էլ օրենքի ուժով անցնում է բնակիչներին, գրանցումն իրականացվում է առանց լրացուցիչ վճարների, առկա արգելանքները խոչընդոտ չեն, փաստաթղթերի ամբողջականության պահանջը չի կիրառվում, իսկ նման շենքից բնակարան գնելիս պայմանագրում պարտադիր նշվում է, որ ձեռք բերողը տեղեկացված է դատական գործի մասին, սակայն այս ամենը գործում է միայն նշված ժամկետում, և այդ ամսաթվից հետո գործողության մասին օրենքները լուռ են, թեև կարգավորումը տարածվում է նաև մինչև 2026 թվականի ապրիլի 8-ը ծագած հարաբերությունների վրա, – տեղեկացնում է կայքը։