Կադաստրային քարտեզում սխալ գծված սահմանը տարիներով անլուծելի է մնում, երբ հարևանը համաձայնություն չի տալիս։ Նոր օրենքով սահմանվում են դեպքեր, երբ ուղղումը կատարվում է առանց այդ համաձայնության, ինչպես նաև առանձին վարչական ընթացակարգ՝ վիճելի իրավիճակների համար։
Ինչպես տեղեկացնում է Iravaban.net-ը, խոսքը 2026 թվականի հուլիսի 3-ին ընդունված ՀՕ-319-Ն օրենքի մասին է, որով «Գույքի նկատմամբ իրավունքների պետական գրանցման մասին» օրենքը լրացվում է 34.1-ին և 34.2-րդ հոդվածներով։ Օրենքն ուժի մեջ է մտնում պաշտոնական հրապարակման օրվանից՝ 2026 թվականի հուլիսի 17-ից, երեք ամիս հետո։
Ի՞նչ է համարվում կադաստրային քարտեզի սխալ
Սխալ է համարվում այն անհամապատասխանությունը, որն առաջացել է գրանցման ժամանակ միավորի փաստացի իրավիճակին կամ գրանցման հիմք հանդիսացած փաստաթղթերում արտացոլված տվյալներին չհամապատասխանելու հետևանքով և հանգեցրել է նրան, որ անշարժ գույքի միավորը քարտեզում տեղադրված չէ կամ տեղադրված է սխալ տեղադիրքով, կամ սխալ են արտացոլվել դրա գծային չափերը, մակերեսը, երկրաչափական տեսքը, նպատակային ու գործառնական նշանակությունները, ինչպես նաև սուբյեկտի վերաբերյալ տեղեկատվությունը։ Ընդ որում, պետական գրանցման տվյալներում առկա սխալները շարունակում են ուղղվել օրենքի 34-րդ հոդվածով, իսկ նոր կարգը վերաբերում է հենց քարտեզին։
Ո՞ր դեպքերում ուղղումը կատարվում է առանց հարևանի համաձայնության
Օրենքը սահմանում է չորս այդպիսի դեպք։
Առաջինը՝ եթե ուղղման համար կազմված հատակագծում ուղղվող սահմանը համընկնում է մինչև իրավունքների առաջին պետական գրանցման նպատակով իրականացված կադաստրային քարտեզագրումը կառուցված շենքերի ու շինությունների սահմանի հետ, այդ հանգամանքը համարվում է բավարար ապացույց, և ուղղումը կատարվում է առանց սահմանակից հողամասի սեփականատերերի համաձայնության՝ պայմանով, որ օրթոֆոտոհատակագծերի հետ համադրման և ակնադիտական ուսումնասիրության արդյունքում անհամապատասխանություններ չեն հայտնաբերվում։
Երկրորդը՝ եթե ուղղման արդյունքում փոփոխվող միավորի սեփականատերերից կամ իրավատերերից որևէ մեկը մահացել է, և իրավահաջորդությունը հավաստող փաստաթուղթ չի ներկայացվել, ուղղումը կատարվում է մահվան պետական գրանցման օրվան հաջորդող ութերորդ ամիսը լրանալուց հետո՝ առանց այդ միավորի իրավատիրոջ համաձայնության։
Երրորդը՝ լռելյայն համաձայնությունը։ Եթե սահմանակից հողամասը համայնքի կամ պետության սեփականությունն է, հատակագիծը համաձայնեցվում է համայնքի ղեկավարի կամ լիազոր պետական մարմնի հետ, որոնք համաձայնություն են տալիս կամ մերժում 15 աշխատանքային օրում։ Այդ ժամկետում պատասխան չտրամադրելու դեպքում համաձայնությունը համարվում է տրված։ Բացառություն է միայն այն դեպքը, երբ միավորի սահմանները համընկնում են համայնքի վարչական սահմանների հետ. այնտեղ ուղղումն իրականացվում է բացառապես լիազոր մարմնի համաձայնությամբ։
Չորրորդը՝ եթե վարչական վարույթը հարուցվել է միմյանց հետ փոխկապակցված մեկից ավելի միավորների սխալների ուղղման համար, և ուղղման արդյունքում փոփոխվում են այլ միավորների տվյալներ, ուղղումը կատարվում է առանց այդ հողամասերի սեփականատերերի համաձայնության՝ գրանցման հիմք հանդիսացած փաստաթղթերի ուսումնասիրության և օրթոֆոտոհատակագծերի հետ համադրման արդյունքում անհամապատասխանությունների բացակայության դեպքում։
Առանձին կանոն է գործում ընդհանուր սեփականության դեպքում. համասեփականատերերից մեկի համաձայնությունը համարվում է բոլորի հետ համաձայնեցված, եթե համաձայնություն տվողը գրավոր հայտարարությամբ հավաստում է մյուսների համաձայնությունը։
Ո՞րն է վարչական վարույթի ճանապարհը և որքա՞ն է արժենում
Երբ համաձայնություն չկա՝ ներառյալ համայնքի կամ պետական մարմնի մերժման դեպքում, կամ երբ ուղղումը հանգեցնում է մակերեսի, նպատակային ու գործառնական նշանակության կամ սեփականության սուբյեկտի անհամապատասխանության, ինչպես նաև երբ գույքը քարտեզում արտացոլված չէ, և տեղադիրքը նույնականացնելու համար բավարար տվյալներ չկան, խնդիրը լուծվում է ռեգիստր վերադասության կարգով ներկայացված դիմումով՝ վարչական վարույթիմիջոցով։ Օրենքն այս ցանկը թվարկում է «ի թիվս այլ դեպքերի» ձևակերպմամբ, այսինքն՝ այն սպառիչ չէ։
Դիմումին կցվում են 30 000 դրամի վճարման անդորրագիրը, դիմումը չբավարարելու մասին փաստաթուղթը, մինչև հինգ սանտիմետր լուծաչափով օրթոֆոտոհատակագիծը՝ կազմված դիմումը ներկայացնելու օրվան նախորդող 30 օրվա ընթացքում, և իրադրության հատակագիծը։
Վարույթի ժամկետը 40 օր է՝ լրացուցիչ տեղեկություններ ձեռք բերելու անհրաժեշտությամբ պայմանավորված ևս 20 օրով երկարաձգելու հնարավորությամբ։ Վարույթն իրականացնում է ռեգիստրի ղեկավարի հրամանով ստեղծված հանձնաժողովը, որի եզրակացությունը հիմք է ուղղման համար։ Ռեգիստրը կարող է ի պաշտոնե հարցումներ անել, ապացույցներ հավաքել և կազմակերպել լսումներ, ընդ որում լսումներին մասնակցելը ծանուցված անձանց ոչ միայն իրավունքն է, այլ նաև պարտականությունը։ Պատշաճ ծանուցված անձի չներկայանալը կամ վարույթին մասնակցող անձանց անհամաձայնությունը խոչընդոտ չէ, եթե վարույթի նյութերում բավարար ապացույցներ կան։ Ուշադրություն. եթե հարուցման փուլում ռեգիստրը կադաստրային գործի տվյալներում անհամապատասխանություններ կամ գրանցման հիմքերում անճշտություններ հայտնաբերի, վարույթը կարճվում է։
Ի՞նչ է լինում, եթե մակերեսը փոխվում է
Եթե ուղղման արդյունքում մակերեսը մեծանում է, և կադաստրային գործի նյութերում առկա են բնօրինակ փաստաթղթեր, որոնցով հիմնավորվում է մակերեսի սխալը, ուղղումը կատարվում է մեծացվող մակերեսի համար շուկայականին մոտարկված կադաստրային արժեքը վճարելու դեպքում։ Այս պահանջը չի տարածվում պետական կամ համայնքային սեփականությունից ֆիզիկական անձանց անհատույց փոխանցված, այդ թվում՝ օրենքի ուժով ճանաչված գյուղատնտեսական նշանակության, տնամերձ, այգեգործական, ինչպես նաև անհատական բնակելի տան կառուցման և սպասարկման համար տրամադրված հողամասերի վրա։
Առանձին մեխանիզմ է սահմանում 34.2-րդ հոդվածը։ Եթե կադաստրային թաղամասում կառուցապատված, այսինքն՝ պարսպապատված կամ շենք-շինություններով ծանրաբեռնված միավորները փաստացի օգտագործվում են փաստաթղթերին չհամապատասխանող սահմաններով կամ տեղադիրքով, ռեգիստրը դիմումի հիման վրա հարուցված վարչական վարույթի շրջանակում կարող է վերանայել թաղամասում ներառված բոլոր միավորների գրանցումը՝ ըստ փաստացի օգտագործման։ Վերանայումն իրականացվում է բացառապես կադաստրային թաղամասի սահմաններով պարփակված տարածքում։
Մակերեսի նվազման դեպքում անձը փոխհատուցում է ստանում համայնքից՝ շուկայական արժեքին մոտարկված կադաստրային արժեքի չափով, իսկ փոխհատուցման կարգը սահմանում է Կառավարությունը։ Մեծացման դեպքում սեփականության իրավունքը գրանցվում է պայմանով, որ սեփականատիրոջ հետագա փոփոխության դեպքում՝ անկախ հատուցմամբ կամ անհատույց ձեռք բերելուց, ձեռք բերողը համայնքային բյուջե վճարի մեծացած մակերեսի՝ վճարման պահին գործող շուկայական արժեքին մոտարկված կադաստրային արժեքը։ Ընդ որում, մեծացումը հնարավոր է միայն այն դեպքում, երբ դրա հետևանքով չի նվազում այլ միավորի մակերեսը, կամ առկա է նվազեցվող մակերեսով միավորի սեփականատիրոջ գրավոր համաձայնությունը։
Ամփոփում
Ամփոփելով՝ ՀՕ-319-Ն օրենքով կադաստրային քարտեզի սխալի ուղղումը հնարավոր է դառնում նաև առանց հարևանի համաձայնության՝ երբ ուղղվող սահմանը համընկնում է քարտեզագրումից առաջ կառուցված շենքերի սահմանի հետ, երբ սեփականատերը մահացել է և անցել է ութ ամիս, երբ համայնքը կամ պետական մարմինը 15 աշխատանքային օրում չի պատասխանում, ինչպես նաև փոխկապակցված մի քանի միավորի վարույթի դեպքում, վիճելի իրավիճակներում գործում է 40-օրյա վարչական վարույթը՝ ևս 20 օրով երկարաձգելու հնարավորությամբ, 30 000 դրամ վճարով և հանձնաժողովի եզրակացությամբ, մակերեսի մեծացումը վճարովի է՝ բացառություններով, իսկ 34.2-րդ հոդվածով ամբողջ կադաստրային թաղամասի գրանցումը կարող է վերանայվել փաստացի օգտագործման հիմքով՝ նվազման դեպքում համայնքի փոխհատուցմամբ, – տեղեկացնում է Iravaban.net-ը։
Ծանուցում 1. սույն նյութը պատրաստված է միայն իրավական իրազեկման նպատակով և չի հանդիսանում իրավաբանական խորհրդատվություն։ Հողամասերի սահմանների, կադաստրային գրանցման և դրանց հետ կապված վեճերի կոնկրետ իրավիճակներում իրավաբանական խորհրդատվություն ստանալու համար կարող եք դիմել «ԼԻԳԼ ԸԼԱՅԸՆՍ» իրավաբանական ընկերությանը՝ գրելով info.legalliance@gmail.com էլեկտրոնային փոստի հասցեին։
Ծանուցում 2. սույն նյութի պատկերը գեներացվել է արհեստական բանականության գործիքակազմի օգնությամբ։